根据《中华人民共和国土地管理法》规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。因此，对于大多数企业而言，实际能够取得的仅仅是土地使用权而非所有权。在这样的情况下，对于土地使用权的确认，我们在进行会计处理时，国内准则和国外准则往往有着不同的处理方式。

CAS准则规定

《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南
　六、土地使用权的处理企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。
企业会计准则第21号——租赁
第三条 本准则适用于所有租赁，但下列各项除外：（一）承租人通过许可使用协议取得的电影、录像、剧本、文稿等版权、专利等项目的权利，以出让、划拨或转让方式取得的土地使用权，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。

法规解读

在我国的会计准则下，除去应作为投资性房地产确认的土地使用权以外，土地使用权基本适用于无形资产相关的准则规定。

IFRS 准则规定

IFRS 16 Lease-BC 78 A long-term lease of land is sometimes regarded as being economically similar to the purchase of the land. Consequently, some stakeholders suggested that long-term leases of land should be excluded from the scope of IFRS 16. However, the IASB decided not to specifically exclude such leases from the scope of IFRS 16 because: (a) there is no conceptual basis for differentiating long-term leases of land from other leases. If the contract does not transfer control of the land to the lessee, but gives the lessee the right to control the use of the land throughout the lease term, the contract is a lease and should be accounted for as such. (b) for a long-term lease of land (for example, a 99-year lease), the present value of the lease payments is likely to represent substantially all of the fair value of the land. In this case, the accounting applied by the lessee will be similar to accounting for the purchase of the land. If the lessee obtains control of the land, it will account for the contract as the purchase of the land by applying IAS 16 Property, Plant and Equipment, rather than by applying IFRS 16.

法规解读

在IFRS准则下，长期的土地租赁使用权虽然有时在经济效果上也接近于所有权，但现在的国际会计准则理事会仍然不排除将其作为租赁资产来进行会计处理，主要是基于以下2点考虑：（a）土地租赁和其他租赁都属于租赁的一种形式，在本质概念上没有区别。（b）对于某些超长期限的土地使用权（比如99年），如果其租赁的现值已经接近所有权的公允价格，那么会计处理中更倾向于将其按照IAS16 的固定资产来进行确认而非IFRS16的租赁资产。
根据《中华人民共和国民法典》合同编第十四章第七百零五条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此，在我国的法律体系下，最长的土地租赁期限也只有20年。与此同时，我国的土地所有权又属于国家和农民集体所有，这导致土地所有权的价格无法用市场价格进行判断，从而无法比较土地租赁现值和土地所有权的公允价格。在这样的情况下，我们在进行准则转换时，通常会将CAS准则下计入无形资产的土地使用权调整至IFRS准则下的使用权资产。

J-GAAP准则规定

企業会計原則 第三 貸借対照表原則 四 (一) B
固定資産は、有形固定資産、無形固定資産及び投資その他の資産に区分しなければならない。
建物、構築物、機械装置、船舶、車両運搬具、工具器具備品、土地、建設仮勘定等は、有形固定資産に属するものとする。
営業権、特許権、地上権、商標権等は、無形固定資産に属するものとする。
企業会計基準適⽤指針第 33 号-リースに関する会計基準の適⽤指針 BC6
企業会計原則 第三 貸借対照表原則 四 (一) B においては、地上権は無形固定資産 に属するものとされている。本適用指針では、地上権を含む借地権について、その設定 に係る権利金等は、使用権資産の取得価額に含めることとした（第 27 項参照）。そのた め、本適用指針では、借地権の設定に係る権利金等に関する開示について、本適用指針を優先して適用することとしている。

法规解读

在日本准则下，以往的会计处理中土地使用权通常是作为无形资产来进行处理。但根据24年9月13日发布的日本企业会计准则应用指南第33号-租赁相关的会计处理的应用指南，与土地相关的租赁优先适用本准则规定。因此自2024年开始，日本准则下的土地租赁也应当按照租赁准则的要求对其进行会计处理。更新后的日本准则的使用权资产相关会计处理基本趋同IFRS准则。

准则转换的会计处理

当国内公司需要根据IFRS或者J-GAAP准则的要求向海外公司提供连结报表亦或者公司需要赴海外上市时，我们就需要对土地使用权进行会计调整以满足其他准则的报表列示要求。
基本的会计处理如下：
借：使用权资产
贷：无形资产

以上仅为最基本的处理方式，实物操作中根据具体情况往往分录会更为复杂。
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